리츠(REITs), 금리인하 시기 부동산 투자로 돈을 벌다

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 하는 회사이며 투자자들에게 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤, 수익을 투자자들에게 배당하는 '부동산투자회사' 또는 '부동산투자신탁'을 의미합니다. 이익금의 대부분을 투자자에게 분배하며 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자하곤 합니다. 
 
조만간 금리인하가 단행될 것이란 이야기에 최근 부동산침체를 겪던 리츠투자가 다시 활성화될 조짐을 보이고 있습니다. 대다수의 투자이익금을 배당을 주고 금리인하 시에 더욱 매력 있고 각광받는 리츠에 대해 오늘을 알아보도록 하겠습니다.
 

리츠, 단순 부동산 투자인가? 하나의 금융 상품인가?

사람들은 리츠와 부동산펀드를 헷갈려하는 경우가 있는데 둘은 엄연히 다른 상품입니다.
 

리츠와 부동산펀드와의 차이 비교

특징	리츠 (부동산투자신탁, REITs)	부동산펀드
정의	부동산에 투자하여 수익을 배당하는 상장된 투자 신탁	투자자 자금을 모아 부동산에 투자하는 신탁 또는 회사
상장 여부	일반적으로 상장되어 주식처럼 거래됨	상장 또는 비상장일 수 있음
유동성	높은 유동성 (상장된 주식처럼 거래 가능)	상장된 경우 유동성 높을 수 있지만, 비상장인 경우 유동성 낮음
세금 혜택	특정 세금 혜택 있음 (이익의 90% 이상 배당 시 법인세 면제)	일반적으로 세금 혜택 제한적
배당금	이익의 대부분을 배당금으로 지급해야 함	배당금 지급 의무 없음, 수익은 재투자되거나 투자자에게 분배됨
투자 대상	상업용 부동산, 주거용 부동산, 부동산 관련 증권 등	상업용 부동산, 주거용 부동산, 개발 프로젝트 등 다양한 부동산
운영 방식	자산운용사가 직접 부동산을 매입하고 관리, 전문 관리 팀 보유	펀드 매니저가 부동산을 직접 매입하고 관리, 운용 전략에 따라 상이
투자 전략	공 시장에서의 주식 거래를 통한 투자	펀드의 목표 및 전략에 따라 다름

 
간단하게 설명해 보겠습니다.
 

리츠의 기본구조 (출처 : 한국리츠협회)

 
리츠는 주식처럼 상장되어 거래하는 투자 신탁으로서 투자자들로부터 자금을 모아 다양한 부동산 자산에 투자하고, 그에 따라 발생하는 수익의 대부분을 (90% 이상 배당시, 법인세 면제) 배당금으로 지급해야 합니다.
따라서 리츠는 매우 환금성이 높아, 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있는 장점이 있습니다.
 
반면, 부동산펀드는 투자자들의 자금을 모아 펀드의 형태로 부동산에 투자하는 방식으로, 상장된 경우도 있지만 비상장인 경우가 많습니다. 비상장 부동산펀드는 유동성이 상대적으로 낮습니다. 부동산펀드는 배당금 지급 의무가 없으며, 수익은 펀드의 운영 방식에 따라 재투자되거나 투자자에게 분배될 수 있습니다. 그리고 펀드의 형태이기에 만기의 형태가 있고 중도해지 시에 수수료가 있기에 환금성 문제에도 좋지 않습니다. 더불어, 부동산펀드는 세금 혜택이 제한적이며, 펀드 매니저가 직접 부동산을 매입하고 관리합니다.
 
이러한 리츠의 장점에 대해서 구체적으로 알아봅시다.
 

리츠의 장점

리츠의 장점 (출처 : 한국리츠협회)

 
리츠의 가장 큰 매력은 바로 이 4가지에 기인하며 추가적인 장점도 살펴보도록 하겠습니다.
 
우선 수익성 측면에서 리츠에서 구매한 부동산의 임대료와 부동산 매각을 통해 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.
그리고 주식처럼 사고팔 수 있기에 부동산 직접투자에 비해 유동성이 높습니다. 그리고 전문인력이 관리하기에 일반인인 저희가 하는 것보다 더 용이하며 리츠에서 멋대로 관리하기보다 국토부의 관리감독 하에 있습니다. 그리고 또한 법적으로 대부분의 수익을 배당금으로 지불해야 하기에 배당 수익이 매력적이기도 합니다. 마지막으로 여러 포트폴리오에 나눠서 투자가 가능하기에 리스크를 분산하고 안정적인 수익을 추구할 수 있습니다.
 

리츠의 단점

리츠에 마냥 장점만 있는 것은 아닙니다. 리츠의 가장 큰 문제로 꼽히는 것은 금리에 굉장히 민감하다는 사실입니다. 대부분은 투자의 방식으로 이루어져 있고 대출도 끼어있기에 금리 상승 시에는 대출이자 문제와 부동산 가치가 하락하며 그 외에 리츠의 자본비용이 증가하며 수익성 문제로 직결되기도 합니다. 그리고 세금 문제 또한 크게 대두됩니다. 리츠의 배당이 큰 만큼 투자자에게는 소득세로 납부해야 할 문제가 커집니다. 그리고 환금성과 유동성이 좋다는 것은 그만큼 시장 변동성에 예민하다는 소리도 됩니다. 또한 리츠의 배당금 지급 의무는 자산 재투자를 어렵게 하며 이는 장기적인 성장세에 부정적인 영향을 미칩니다. 
 

리츠 상품과 투자법

리츠 상품

1. 자산형 리츠 (Equity REITs)

실제로 부동산을 소유하고 운영하는 리츠이며 주로 상업용 부동산, 아파트, 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 호텔 등의 자산을 보유하며, 임대료와 자산의 가치 상승에 의해 창출합니다. 우리나라의 신한알파리츠, 이 리츠코크렙 등은 국내에서 상업용 부동산에 투자하는 대표적인 Equity REITs입니다.
 

2. 대출형 리츠 (Mortgage REITs, mREITs)

부동산 자체가 아닌, 부동산 대출이나 모기지에 투자하는 리츠입니다. 직접 부동산을 소유하지 않고 대출을 통해 수익을 창출하며 이자 수익이 주된 수입원입니다. 미국의 Annaly Capital Management, AGNC Investment Corp와 같은 리츠가 대표적입니다.
 

3. 혼합형 리츠 (Hybrid REITs)

자산형 리츠와 대출형 리츠 투자 두 가지 전략을 혼합하여 운영하는 특성을 가지고 있습니다. 부동산 소유와 부동산 대출에 동시에 투자하여 수익을 창출합니다. 미국과 일본의 일부 리츠가 이러한 혼합형의 형태를 가지고 있습니다.
 
그러나 조금 다른 한국의 부동산투자회 사법상으로 리츠의 종류에 대한 설명은 아래에 있습니다. 

한국의 리츠 구조 형태

구분	자기관리 리츠	위탁관리 리츠	기업구조조정 리츠
투자대상	일반부동산 / 개발사업	일반부동산 / 개발사업	기업구조조정용 부동산
영업개시	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)
설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)
감독	국토부․금융위	국토부․금융위	국토부․금융위
회사형태	실체회사 (상근 임·직원)	명목회사 (상근없음)	명목회사 (상근없음)
최저자본금	70억원	50억원	50억원
주식 분산	1인당 50% 이내	1인당 50% 이내	제한 없음
주식 공모	주식 총수의 30% 이상	주식 총수의 30% 이상	의무사항 아님
상장	요건 충족 시	요건 충족 시	의무사항 아님
자산구성	부동산 70% 이상 / 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80% 이상	부동산 70% 이상 / 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80% 이상	기업구조조정부동산 70% 이상 / 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80% 이상
자산운용 전문인력	5인 (리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용
배당	50% 이상 의무배당 (초과배당 가능)	90% 이상 의무배당 (초과배당 가능)	90% 이상 의무배당 (초과배당 가능)
처분제한	1년	1년	제한 없음 (개발사업 후 분양하는 경우 처분제한 없음)
자금차입	자기자본의 2배 이내 (주총 특별결의 시 10배)	자기자본의 2배 이내 (주총 특별결의 시 10배)	자기자본의 2배 이내 (주총 특별결의 시 10배)

이를 바탕으로 리츠상품의 비교를 살펴볼 수 있습니다.

                        

리츠 수익률 (연평균 배당수익률)

         

리츠 투자법

직접투자

펀드 가입

ETF 투자

투자 방식은 세 가지로 나뉘는데 하나씩 설명하겠습니다.
 

1. 직접투자

직접 리츠 주식을 구매하는 방식으로 증권사를 통해서 매매가 가능합니다. 리츠는 주식 시장에 상장되어 있으므로 개인 투자자가 원하는 시점에 매수와 매도를 할 수  있습니다.
 

2. 펀드 가입

리츠 펀드는 리츠를 분산투자하는 포트폴리오에 따라 펀드매니저가 운용하는 방식에 간접적으로 투자하는 방식입니다. 분산투자로 리스크의 위험은 줄어들지만 수수료가 발생하며 펀드 운용사의 실적에 따라 수익률이 결정됩니다.
 

3. ETF 투자

상장지수펀드(ETF)를 통해 여러 리츠를 한꺼번에 묶어서 거래하는 상품으로 주식처럼 거래할 수 있으며 낮은 비용으로 여러 리츠에 분산투자 할 수 있기에 펀드의 장점도 있습니다. 다만 시장 변동성에 따른 리스크와 운영비는 존재합니다.
 

 

                        

리츠 시장 현황

         

그렇다면 이러한 리츠 투자에 대한 고려 사항은?

리츠 투자 시에는 몇 가지 고려사항이 있습니다. 우선 직접투자를 할지라도 포트폴리오를 분산시키는 게 좋습니다. 리츠는 부동산에 집중 투자하는 상품이므로 투자주체에 따라 상업용 리츠, 주거용 리츠, 산업 리츠, 헬스케어 리츠, 호텔 리츠 등 다양하며 국내 리츠와 해외 리츠 상품도 존재하므로 각 국의 상황에 따라 경기에 따라 투자 환경에 차이가 있을 수 있습니다. 해서 시장 상황도 면밀히 분석해야 하는데요. 특히 지금 시기와 비슷한 금리 변동시기와 부동산 시기의 변화 그리고 현재 경기 상황도 살펴보면서 면밀히 투자처를 분석해야 합니다. 마지막으로 각 리츠마다 배당 정책을 확인해봐야 합니다. 우리가 대다수 리츠에 투자하는 이유는 해당 상품의 배당금의 이유가 큰데요. 안정적 배당금을 언제 얼마나 받을지 확인해 보는 것이 좋습니다. 
 
리츠에 투자하는 방식은 다양하지만 본인의 스타일과 목표에 맞게 투자 방식을 설정하며 면밀하게 고려한 후 충분히 정보를 분석하며 신중하게 투자하는 것이 좋습니다.
 

금리인하 시기에 왜 리츠에 투자해야 하는가?

우선 금리 인하가 예고되면 곧 바로 리츠 상품과 채권 상품등 다양한 투자처에 대한 대중의 관심이 늘게 됩니다. 리츠 상품은 부동산 구매나 투자 시에 대출을 안고 있기에 금리 인하 시, 대출 비용이 줄어들고 리츠의 자금소모가 줄어들게 됩니다. 그리고 잉여 자금으로 다른 자산을 구매하거나 개발하는 등 투자처가 늘어납니다. 그렇게 되면 자산 가치가 상승할 수 있고 수익성에 있어서 투자자들에게도 좋은 효과가 발생합니다. 또한 금리가 낮아지면 채권 등 다른 고정 수익 자산의 수익률도 감소하는데, 이로 인해 리츠의 높은 배당 수익률이 더욱 매력적으로 다가올 수 있습니다. 마지막으로 금리 인하로 인한 시장의 안정감이 자산 가치에 긍정적 효과를 나타낼 수 있기에 금리 인하를 앞둔 지금의 시점이 가장 매력적이라고 할 수 있습니다.
 
다만 앞서 말했듯이 분산투자와 올바른 정보 등을 가지고 본인만의 주관을 가지고 투자할 것을 권유합니다.